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写字楼是一个最能体现区域经济活力和发达程度的晴雨表，特别是以投资价值为核心的写字楼及商业地产更是要依托区域的经济发展。区域价值的提升，给写字楼和商务地产带来了更多的商机。
传统商务中心区，凸现区域经济特色
在市场经济条件下，引导市场发展的根本动力是需求。早期北京写字楼市场的发展，主要源于中国改革开放政策，不断涌入的外资公司对位于成熟商务区的办公场所的需求。经过二十多年的发展，到2006年为止，北京市已经形成了CBD、金融街、中关村三大传统商务区。而新兴的商务区域如东二环、燕莎、亚奥、上地等地带，也在城市政策的规划和市场的驱动中显示出巨大的商机和经济潜力。
在区域和产业经济划分越来越明显的状况下，北京写字楼市场反应是最为敏感的。随着各个商圈的凸现，表现出明显的区域和产业特征。
北京写字楼的竞争首先是三大商务板块的竞争。这也符合北京作为国际化大都市多元化格局发展的需要。从自功能定位和目标客户定位上看，传统的三大商务区在发展背景、产业支持以及政府相关支持政策等方面各具特色，因此各区域写字楼客户在需求现状及未来发展趋势等方面也有很大差别。
CBD商务区是北京外资机构最集中的地区，被定位为重点吸引跨国公司总部和地区总部，以发展现代服务业为主导，以培育国际金融产业为龙头的产业区域。从行业分布来看，主要集中于IT通讯、贸易、顾问咨询、传统制造业、金融保险投资等行业。未来外资机构在CBD的写字楼需求一直呈上升趋势；金融街商务区是国内大型金融机构聚集的最活跃区域。截至目前，金融街已经汇集了中国三大金融监管机构、九大商业银行总部。金融保险和投资企业约占金融街写字楼客户的一半，并且随着近两年国际金融机构的不断进驻，出现了逐步国际化的趋势，反映了金融街地区以金融业为核心行业的特点；中关村地区则呈现以高科技企业为主要客户群的区域发展特色。据抽样调查，这一地区IT、通讯和非IT类高科技企业所占办公面积比例达到60%以上，其他行业的比例均在10%左右或以下，表明IT高科技行业已成为该区域经济发展支柱。
东二环异军突起，改写京城商务格局
从三大传统商务区的发展趋势和写字楼客户的特点，可以看出，区域经济的产业特色和发展状况对企业选址和房地产业的发展起到了极为重要的"群聚效应"。然而，随着不断增长的市场需求，传统的三大商圈已经不再能够满足北京市作为国际化都市的多元化需要。
2004年，当市场开始发现东二环独有的商机之后，有关东二环商务带建成后与CBD会成何种关系的话题便一直争论不休。有业内人士推测它可能成为CBD的"副中心"，或直言它将成为CBD的有力竞争者，东二环商务带在众多的关注中悄然发展。中国石油、中海石油、中国电信、北京移动、国华电力、中铁物资、中青旅、中国人保（北京）……在短短两三年内，先后选定东二环作为企业总部。
2004年《北京城市总体规划（2004-2020）》提出构建"两轴－两带－多中心"的新城市空间格局，计划在北京市域范围内建设包括中关村高科技园区核心区，奥林匹克中心区，中央商务区等多个服务全国，面向世界的城市职能中心。"东二环交通商务区"就是在这样的机遇和背景下形成，并以其优越的地理位置和经济、政治、文化上的多重优势迅速崛起的。
在东城区新世纪制定的"二三六三"发展战略中，东二环处于十分重要的一环。该战略内涵包括：大力发展两业--现代服务业和高新技术产业；着重建设三区--王府井现代化商业中心区、地坛、雍和宫、国子监传统文化旅游区和东二环交通商务区。2004年，东城区正式开建东二环交通商务区。截至2005年底，这一商务区的建设成果已初露锋芒，不断有国家支柱产业领头行业看好这一区域的发展潜力，并入住这一区域。如今根据它的规划和入住企业现状，没有人否认它将在很大程度上改变北京城现有的商务格局。
东二环所在的东城区位于首都的心脏地带，包括天安门和故宫，辖区内有中共中央、国务院部级机关 20 多个，是北京城文物古迹最为集中的区域，也是百年商贾云集的富庶之地。从东直门到朝阳门的线性地带，被称为"东二环商务带"。 这一地带西起东直门内和朝阳门内南北小街，东至东城区边界，北起安定门东大街，南至建国门内大街，占地5.39平方公里，约为东城区总面积的五分之一。从历史上看，东直门和朝阳门一线曾是北京最繁华的地区，是老北京城的钱粮集散地，具有举足轻重的经济地位；从地理位置上看，东二环区域东邻CBD、西接王府井、北达东直门、南抵建国门，地段位置优势明显；从周边配套上看，东二环区域根植皇城，毗邻国子监、雍和宫、三里屯，具有传统文化与现代文化交相融合的人文优势。同时地处第二使馆区，紧临第一、第三使馆区，还具备顺利走向国际的涉外优势。另外，已经建成和2007年将要建成的智能写字楼、会展中心、星级酒店、高档公寓和大型商业设施，将使这里更快显露成熟商务区的面貌。
由于得天独厚的地区优势，短短两年时间，被规划为"交通商务带"的东二环，已经被众多人看作是未来将与CBD、金融街、中关村传统的三大商圈相并称的京城"第四商圈"。而国内巨型企业的频频入驻，更使得东二环逐步形成一个具有明显国家支柱产业特征的"巨头经济带"。这样的情况绝非偶然，企业选址历来对地段优势和交通因素极为重视，这也是目前北京形成现有商务格局的主要原因之一。而如今在京城二环以内区域，通行的做法是，首选长安街，其次是东西二环；由于目前长安街已经几乎近于饱和，西二环也形成了金融街的定位，因此，东二环沿线便成为企业巨头能够选择的最后一块黄金地段。
巨头企业汇聚 带动产业链条完善
东二环之所以成为众人关注热点，一个重要的原因就是中国许多巨型企业对它区域价值和发展潜力的认同。一个商务区其实是某种产业资源的聚集，利用并发展区域内的主导产业从而影响周边，这种资源将从规模和经济效益上产生极强的驱动力和影响力。例如中关村的电子信息业、金融街的金融银行业，以及CBD的国际贸易所形成的区域经济特色。从这一点上看，东二环商圈的迅速崛起，正是强势产业的聚集带动区域经济发展的结果。
据了解，从东直门到建国门，直线距离不到3600米，却已有11家中国经济巨头入住或即将入住及在此拥有写字楼，其入住或拥有的写字楼面积达100万平方米。这些企业涵盖了中国能源、物流、通信、保险、旅游等国家支柱产业，其中能源、电力、通讯、金融、商贸流通方面就有四家进入世界500强的企业。截止2007年底，中国三大石油巨头--中石油、中石化和中海油，中国物流巨头--中铁物资，中国旅游业巨头--中青旅，中国通讯业巨头--北京移动和北京电信，中国保险业巨头--北京人寿保险，将全部入住东二环。这些经济巨头年营业收入达数万亿元，共拥有20家上市公司，其中上证的上市公司有4家，深证的上市公司有4家，香港的上市公司有14家，同时在香港与纽约华尔街上市的有5家。位居世界500强的四家巨头企业均拥有香港与纽约的上市企业。从他们的经济生产总量以及作为公众企业影响来看，将为东二环带来巨大、持久的经济活力。
从宏观上看，国家支柱产业巨头的大规模入住，对东二环的经济发展来说可谓最好的契机。由于这些企业实力雄厚，在各自行业又居于领头地位，其发展将直接关系到我国综合国力的提高和国际竞争力的增强。支柱产业的发展在某种程度上决定了国家经济战略全局和国家政治经济的安全，而以技术创新为主的产业则是我国新世纪经济增长的重要因素，未来关系到我国现代化的实现。它们所产生的税收利润和其他经济效益也将是十分可观的。而受支柱产业巨头的直接生产力价值牵动的东二环，其区域经济的竞争力和地段价值必将大幅提升。
从微观上看，强势产业的聚集并不代表产业的单一存在。现代经济更重视与企业相关联的产业生态群落对于企业总体生产力价值的提升。因此东二环借此机会打造京城唯一的"支柱经济产业带"，将规划形成以围绕巨头企业为主，各类上下游及服务类企业共同发展的多环节产业链条关系，从而形成"核心区→边缘区→辐射区"的商圈结构。产业经济巨头们将通过自身能量吸引来依托其生存的各类上下游及相关服务类企业，有力地提升其所在经济区域的辐射力，带来更多的产业机会和商务配套升级。届时将吸引大量金融、商业、贸易、信息等商务行业及相关配套服务机构的出现与聚集。以此形成一个有机发展的商圈环境，如同环环相扣的自然生态群落，相互作用，相互影响，形成区域内经济的良性循环与发展。
从区位上看，东二环经济带贯穿朝阳门，连接长安街与CBD商圈相邻，距离十分接近。CBD以吸引跨国公司和企业为主，区内所驻主要是外资企业和民营企业。到目前为止，入住外资及港澳台企业约900家，所占比重约为三分之一。世界500强中，包括埃克森美孚、壳牌石油、福特汽车、法国巴黎银行、摩根斯坦利、杜邦、莱曼兄弟、三星电子等85家落户于此。东二环则在"二三六三"发展战略中被定位为"首都重要的知识型服务业基地、东城区重要的经济增长极和税源基地"，目前沿线50％以上是国资巨型企业进驻。然而从目前东二环区域现有的甲级写字楼项目入住情况上可以看出，一个突出的特点是由于巨头经济的带动，国际化趋势逐步凸现。包括现有的著名大型外资企业，如飞利浦、中美史克、东亚银行、日本第一制药、岛津、花王等，在东二环入住的外资客户数量呈不断上升趋势。可以预见的是，随着东二环经济带的进一步成熟和完善，大型外资企业将在产业经济上与国资企业增加更多的合作机会和贸易来往。这样一来，东二环可以说是为国内巨型企业走向国际，与世界500强外资企业进行对话，搭建了一个良好的区域平台。
与此相应的，东二环区域的商务房地产业作为区域经济链条中的重要一环，也会受市场驱动，自上而下，形成多层级、多领域的互补多赢经济合作态势，共同规范区域市场、共同规划好区域商业、共同营造商务氛围，并成为"东二环商务区"形成和发展的最先受益者。
立体交通枢纽 老国门恢复青春
交通便捷应该是东二环商务带最明显的优势。从东二环目前的交通设施来看，在东二环北端的东直门可以轻松去往地铁、城铁各站。依据历史经验，商务中心区一般都是沿交通枢纽而建。北京现有的三大商务区CBD、金融街和中关村的区位价值原本也有很大一部分来自于交通优势，例如CBD能够开发出来主要就是依靠东三环这一交通要道。然而，众所周知，现如今这三大传统商务区由于商务过于密集，加之对自驾车和公共交通设施依赖过重，没有形成良性的多元互补循环模式，交通拥堵状况已经成为未来进一步发展的绊脚石。
反观东二环，且不论其原有的便捷交通优势--东贯地铁二号线，连接一号、十三号线。正在建设中的东直门综合交通枢纽，现已被规划为2008年奥运会配套工程、北京市重点基础工程，2007年底建成后将成为亚洲最大现代化立体综合交通枢纽。该项目总投资达到90亿元，总用地15.44公顷，其中建设用地9.8公顷，总建筑规模约70万平方米，分为南区和北区。南区为功能区，地下三层至地面层为综合交通枢纽，建筑面积8.2万平方米，将汇集18条公交、轻轨和地铁，其中地下三层为城市地铁终点站，地下二层为人流交换层，地下一层为公交层。东直门综合交通枢纽容纳多种交通形式，建立起七维立体交通网络，人们可以轻松完成市内公交、郊区公交、地铁、城市轻轨、机场高速铁路、出租车、水上交通游艇等7种交通形式的转换。交通枢纽的地下建设规模为4.2万平方米，该地区60％－70％的交通客流将在地下解决。作为城市轻轨的最大中转站，今后的东直门到中关村只需15分钟车程，到奥运村只需12分钟车程。
作为东二环起始点的东直门，在二十年前曾是北京的从机场进入首都的第一站，被称为"国门"。而随着北京三环、四环、五环的开通，乃至六环、七环的建设，"国门"的头衔几乎被三环、四环的区域抢摘。但值得期待的是，北京未来对第二条机场路的建设规划，将使东直门重夺"国门"称号。按照规划，将以东直门为起点，修建一条直达首都机场的高速铁路，上面运行磁悬浮列车。这条高速路从北二环向东北方向将直接跨过二环主路，沿途不设交通灯。这样一来，从首都机场进北京，东直门就重新成为进京第一站了。
随着东直门综合交通枢纽的建设实施，东二环将迎来新一轮的经济高潮。东直门地区会在京城东部形成一个"国门商务第一区"。老国门焕发青春带来的效果是，形成一个以东二环为轴线、总部和上下游企业为支撑、离皇城最近的交通商务区，一个以京城政治中心为基础，以历史文脉为内核，融合人文商务与国际商务双重特征的商圈。
投资回报可观 东二环升值潜力巨大
市场是最敏感的趋利者。一个商务区域经济的吸引力，最直观的反映来自于写字楼市场。有如此区位、交通以及周边配套的全面优势，东二环逐渐成为最具投资价值的热点区域之一。据统计，2005年第一季度与2004年第四季度相比，在北京甲级写字楼市场里，东二环商圈租金指数上升2.72%，上升幅度居各大商圈之首。同时，已有400万到500万平方米的项目正在东二环沿线运作，而未来，预计东二环商务区域内的商务物业将达到300万平米，区域内写字楼的普遍价格接近2万元/平方米，作为代表北京写字楼最新标准的顶级写字楼如：第五广场、新保利大厦等项目的销售价格都已经超过了317美元/平方米。而一些即将落成的国际化智能写字楼。从规模上来看，东二环与CBD核心区已经不相上下。
据统计，东二环区域主要现有公建项目总建筑面积约954484平方米，其中写字楼面积约355079平方米。随着东二环商务带的大规模集中建设，预计在2008年区域市场将集中建成一批重点甲级写字楼项目。但是，尽管未来三年东二环写字楼放量会呈明显增加趋势，还是存在许多因素能够抑制东二环写字楼市场竞争的加剧。一方面，东二环区域市场未来的许多新增项目均是中资集团公司自行投资兴建的总部大厦，仅有部分面积上市交易，市场供应量还是有限。另一方面，东二环区域的写字楼定位不尽相同，既有如第五广场、新保利大厦的顶级项目，亦有南新仓国际大厦等强调性价比的项目。而众多自用、出租经营相结合的中资总部楼宇，销售渠道也各有区别，其主力客户群体存在较大的差别，以国内外大型企业、机构作为目标客户的高端项目有第五广场、新保利大厦等。以中小型自用或投资客户为主的项目，包括：南新仓国际大厦、东方银座等，因此各项目之间相对避免了直接竞争。
根据许多资料显示，从租金水平上看北京各商圈写字楼租金水平以CBD商圈最高，金融街及建国门商圈次之，东二环商圈虽紧邻CBD及建国门商圈，呈现的平均租金水平似乎相对较低，基本与中关村区域持平。但是应该看到，东二环作为新崛起的商圈，有着非常鲜明的产业优势，对于这个区域的租金和售价的衡量，应在一个比较完整的状况下进行比较。从历史发展的角度看，CBD商圈毕竟是经过多年而形成的，无论是从政府还是北京市的角度，其宣传、资源的整合是非常充分和到位的。而东二环则刚开始起步，但却具有非常高的起点，其发展潜力相对更为巨大。
从企业的角度来讲，选择区域的考量，不但要看到在发展过程中自身的定位不一样，呈现的特色也各有差异，也要看到整个区域所处的发展阶段。在性价比和投资升值空间方面，东二环的写字楼产品无疑占有极大的优势。
高端产品稀缺 甲级写字楼炙手可热
从写字楼供应的品质上看，目前东二环区域内真正达到国际甲级智能化标准的项目还十分缺乏，尽管2008年前区域内将新增一批高标准的写字楼项目，但较之旺盛的市场需求，仍将会使得区域内高品质的写字楼项目处于相对稀缺的状态。
作为商务楼最大的价值源自于地理位置，这个地理位置跟产业经济有着非常直接的联系。写字楼的价值源自于在于是否处于一个成熟的商务区域，而写字楼作为房地产产品，最突出的特点在于其是生产资料特性，它能够为入住的企业带来什么，是否可以带来很好的经济发展，提升自己的企业形象，有非常便利便捷的商务服务环境，这是是目前许多即将入住东二环的巨型企业考虑的主要因素。从目前的状况来看，在东二环沿线的甲级写字楼项目当中，外资比例是比较高的，例如华润大厦和中国人寿大厦的外资比例分别均超过入住客户的80％，这个现象在其他区域里也很相似，显然高端企业尤其是外资企业，对项目的品质十分看重。但到目前为止，东二环内能够满足高端企业使用需求的顶级写字楼存量还是比较有限，在高端市场的强烈需求驱动下，东二环甲级写字楼仍将奇货可居。
预计在2008年时，东二环区域内办公物业商业面积总供应量将达到40万平方米以上，甲级写字楼的面积预计可达到15－16万平方米，其中包括：第五广场、新保利大厦以及凯恒中心等。以位于东二环核心位置的第五广场为例，就是目前为止在东二环区域具有国际甲级写字楼标准的典范代表。该项目具有国际化很强的商务气质，包括12万平米的体量，但是分成三栋楼，体量从两万二到三万不等，不同的楼体满足不同企业的实际整栋购买的需要。大型企业是此类高端写字楼项目的主要目标客户。目前，不少具备资金实力、比较成熟又注重企业形象的大中型商务客户，受此类高端项目的品质吸引，以及东二环区域既有的能源、电力，金融特有的区域产业特征的吸引，表明了或购买或租赁的强烈意向。
姗姗来迟的东二环商务带，将在2007年成为北京房地产最值得期待的区域。
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