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望京地区写字楼分布以利泽中街为分界线，主要集中在望京南北两端，望京以南的写字楼集中在阜通东大街以西区域，以望京大厦为中心，旁边分布有方恒国际中心、嘉美风尚、卷石天地、佳境天城等商住项目；望京以北的写字楼主要集中在望京北路以北，以望京科技园为中心的，周边项目有叶青大厦、洛娃大厦、中辰大厦、众运大厦、爱慕大厦等项目。中部区域没有写字楼集群，主要以住宅项目为主，写字楼分布在南湖南路周边，主要项目有：亚特兰大厦、娜丽莎大厦、LOFTEL大厦、福码大厦等项目。那么像望京这样一个总居住人口60万左右，相当于一个标准中等城市的大型社区，是怎么吸引摩托罗拉、索爱、松下、西门子、安捷伦等世界五百强的高科技企业入驻的呢？
难道是低廉的租金？政府政策的因势利导和科技园良好的氛围？还是其他什么综合因素？为此我公司市场调研部就望京地区的写字楼展开了摸底。
经过调研，望京地区写字楼有以下特点：
1、望京区域内的写字楼大都分布在紧邻东四环外辅路、京密路沿线和北部的望京科技园东部及周边地区。
望京科技园通过2002年被纳入中关村科技园西区，直接享受中关村科技园自获利年起15%的税收优惠、租房前三年享受补贴租金的50%、30%、10%等优惠政策，带动了网络、移动通讯领域企业的大量入驻，部分早期入园世界五百强中的企业因所租面积较大，当地推出大型写字楼的速度缓慢，地价相对较为便宜等因素，就直接选在区域中买楼，如摩托罗拉大厦、安捷伦科技大厦；也有需求面积相对较少的外资企业选择了在当地的标志性建筑物中租楼，如叶青大厦中的德国西门子、韩国大宇、洛娃大厦中的LG，都是在望京科技园的写字楼内办公，造就了良好的产业氛围。
2、除1000㎡以上大面积租户，写字楼小面积多以电子、科贸等行业的中小型私企为主。
望京区域内通讯、网络等行业的大型企业的进驻，带动了通讯、网络等产业链上下游行业的进驻，这些公司主要以内资为主，而且公司规模不大，主要从事产业链的一个末端环节，叶青大厦中很多公司是帮助摩托罗拉、索爱、爱立信等企业做手机游戏软件，他们只是整个流程（OEM）的一个环节，所以公司多为小型内资公司，而且行业类别很清晰，主要以通讯产品和网络产品为主。
3、区域内写字楼租金较低，而且入住率都在80%以上。
以望京北部写字楼来说，在科技园建成以前很多项目就已经存在，多为内资公司自主开发项目，如叶青大厦、爱慕大厦、众运大厦等，这些项目建成年限一般都在02年以前，各种配套设施比较落后，多为乙级写字楼。而且近年望京以南卷石天地等商住项目的租金价格也直接影响到了一些老的写字楼项目，据了解，卷石天地租金为3.5元/天/㎡左右，而且硬件设施和配套都比较完善，对于一些中小型企业来说，哪个项目硬件水平高、租金低，它就会到这个项目办公，纯写字楼和商住对于他们来讲并没有太大的影响。这样的情况就促使一些老的写字楼项目不敢从价格上贸然超越一些商住项目的租金，但老的写字楼由于建成年限早，市场知名度较高，而且交通位置很好，离一些大型企业总部和研发中心非常近，也就促使了这些项目的入住率居高不下，甚至还有选择客户入驻的情况出现。
项目详情调研：
政府政策：
2001年6月，国家科技部正式批准望京高新技术产业区北部约3平方公里跨越五环路的土地正式纳入中关村科技园区电子城科技园的政策区域，被称为“电子城西区”，是中关村一区五园中所规划建设的电子信息产业基地。
自02年望京科技园纳入中关村科技园西区后，享受与中关村科技园同级别的优惠政策。凡入区企业，政府将采取以下措施：
1、新技术企业自开办之日起，前三年免交企业所得税，第4―6年交7.5%，第7年以后交15%。
2、企业出口产品的产值达到当年总产值40%以上，经税务部门核定，减按10%税率征收所得税。
3、高新技术企业当年发生的技术开发费比上年实际增长10%（含10%）以上的，当年经主管税务机关批准，可再按技术开发费实际发生额的50%抵扣当年应纳税所得额。
4、对单位和个人在本市从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务取得的收入，免征营业税；对从事软件著作权转让业务和软件研制开发业务，比照技术转让与技术开发业务免征营业税。
5、高新技术企业在工资总额增长幅度低于经济效益增长幅度、职工平均工资增长幅度低于劳动生产率增长幅度的，实际发放的工资在计算企业所得税应纳税所得额时允许据实扣除。
上述措施是政府为入住园区企业的优惠政策，针对望京科技园本身还出台了每年免费使用两次科技园大型会议室、房租优惠减免、免费网络人员招聘平台等利好政策吸引企业进驻。
区域商务氛围：
众多的通讯技术和高科技的企业进驻园区，包括部分世界五百强企业的带动，该区域现已形成了良好的商务氛围。园区内及周边的重点企业主要有：北京松下电子部品有限公司，主要研制电子调谐器、遥控器、计算机键盘、移动电话；索尼爱立信，主要进行移动通讯技术和移动电话；摩托罗拉（中国）投资有限公司，主营网络、移动技术和移动电话；北京金汉王系统工程有限公司，主营网络运营；中光现代光学信息科技开发有限公司，主营通讯电源监控；爱立信，主要经营移动通讯技术；北京赛多利斯仪器系统有限公司，研制生产电子天平；中石化博泰金卡集团，主要研究开发加油站信用卡收费系统；北京鑫佳泓科技发展有限公司，开发计算机软件和网络工程技术；北京晓星电脑技术有限公司，研制各种银行终端机；北京泰富德实业有限公司，开发计算机网络和生物技术工程。同时，围绕着前述企业为中心的产业链也已形成，园区内的许多“边缘末端”企业加入其中，形成从科研技术研发成果转化成产品加工制作，再到上市推广销售一条龙的产业结构。
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